Как взять ипотеку — подробная инструкция по оформлению ипотечного кредита | Блог Астон

Ипотека — это целевой кредит, предоставляемый банком на покупку недвижимости

В настоящий момент она остается одним из самых популярных и доступных способов покупки жилья в России. Зачастую ипотечный кредит — это единственная возможность купить квартиру, не имея на руках всей суммы сразу.

При этом недвижимость, приобретаемая в ипотеку, выступает в качестве залога для банка. Такая стратегия позволяет кредитору получить гарантию возврата займа. В случае нарушения условий договора заемщиком банк может взыскать задолженность, продав залоговую недвижимость. 

Как просчитать свои
финансовые возможности

Прежде чем оформлять ипотеку, необходимо оценить свои финансовые возможности, изучить существующие банковские условия и программы и проанализировать ситуацию на рынке недвижимости.

1. Оцените свою платежеспособность

Рассчитайте ежемесячные доходы и расходы, чтобы понять, насколько вы можете себе позволить длительные выплаты. Оптимальным считается платеж, не превышающий 50% от вашего месячного дохода.

Ежемесячный платеж — сумма денег, которую вы должны платить банку каждый месяц в течение всего срока кредитования. Сделать примерный его расчет можно с помощью онлайн-калькулятора на сайте финансовой организации или на сайте застройщика.

На размер ежемесячного платежа влияют:

• величина займа — чем больше сумма, тем больше платеж;
• ставка по ипотечному кредиту — чем выше ставка, тем больше платеж; 
• срок займа — чем дольше срок кредита, тем меньше платеж.

Законодательство разрешает воспользоваться ипотечными каникулами — отсрочкой по платежам до 6 месяцев.

Использовать такой перерыв можно только раз за все время кредита. Стоит помнить об этой возможности, но прибегать к ней в крайнем случае. Платежи все равно придется погасить позже: пропущенные месяцы добавятся в конец срока и продлят его на несколько месяцев. То есть, например, вместо оставшихся 10 лет вы будете выплачивать ипотеку 10 лет и 6 месяцев.

2. Изучите программы страхования недвижимости и здоровья

Ипотека — это не только первоначальный взнос и обязательные ежемесячные платежи, но и дополнительная финансовая нагрузка из-за оформления ипотечного страхования. Обязательный страховой полис подразумевает страхование объекта недвижимости. Он гарантирует, что вам возместят ущерб или банк закроет кредит досрочно, если ваше жилье пострадает от пожара, взрыва газа или стихийных бедствий.

Кроме того, согласно программам многих банков, ипотечная ставка может быть изменена при наличии или отсутствии одной из дополнительных страховок. Это также стоит учитывать при выборе банка.

О том, какие виды ипотечного страхования бывают и что влияет на стоимость полиса, мы писали в другой статье →

От чего зависит итоговая
сумма кредита

Самостоятельно определить, сколько денег вы сможете получить от банка, довольно сложно. На вероятность одобрения заявки и итоговую сумму ипотеки влияет сразу несколько факторов. 

• Уровень дохода 

Банк может отказать вам в выдаче денег, если вам необходимо регулярно тратить более 50% от суммы среднемесячного дохода. Увеличить шанс в таком случае помогут правильный выбор созаемщика и подтверждение дополнительной прибыли.

• Кредитная история

Ранее просроченные платежи или действующие долги могут стать препятствием для одобрения ипотеки. 

• Возраст заемщика

Максимальный срок договора учитывает, что на момент последнего платежа заемщику будет не более 65 лет. Чем старше клиент, тем меньше итоговая сумма.

• Стоимость недвижимости

Как правило, банки выдают до 80% оценочной стоимости объекта. Минимальный же размер ипотеки обычно равен 10-30% от цены квартиры.

Максимальная сумма выдаваемого кредита в разных банках может отличаться. Где-то одобряют заем только на покупку квартиры в новостройке и не больше 6 миллионов. Где-то же готовы выдать до 100 млн рублей. 

Какой срок ипотеки выбрать

Прежде чем останавливать свой выбор на одном банке, изучите рынок и сравните условия кредитования в разных финансовых организациях. Многие из них совместно с застройщиками разрабатывают уникальные предложения и программы со ставками ниже рыночных. Изменения в программах могут быть по процентной ставке и комиссиям банка за оформление и обслуживание договора. 

Если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то для вас могут быть иные условия оформления ипотеки. Их стоит уточнить у менеджера или консультанта в банке. Возможно, для вас действует пониженная ставка по ипотеке или скидка на доп. комиссии. 

На сколько лет предлагают оформить ипотеку

Банки дают возможность выбрать любой срок, который захочет заявитель. Но, как правило, он варьируется от 1 года до 30 лет. Есть банки, где предлагают заключить кредитный договор до 35 лет. Наиболее частый вариант — 20-30 лет кредитования. 

Стоит учесть, что чем выше выбранный срок выплат, тем меньше ежемесячный платеж, но при этом и выше переплата по кредиту. Поэтому при заключении кредитного договора стоит определить для себя комфортный размер платежей и отталкиваться уже от этого. Примерный размер выплат можно посмотреть на сайте застройщика, у которого планируется покупка, или на сайте самой финансовой организации.  

Первоначальный взнос на ипотеку

Для одобрения заявки на ипотеку необходим первоначальный взнос (ПВ) как начальная выплата по квартире. От его размера зависит и сумма итоговых выплат по кредиту. Чем больше ПВ, тем меньше сумма кредита, а значит и размер ежемесячных платежей.

В 2024 году размер первоначального взноса на многие программы повысился до 30%. Хотя на рынке продолжают появляться предложения с пониженной суммой — от 15-20% от стоимости квартиры. Поэтому так важно до оформления ипотеки изучить существующие на рынке предложения.

Сегодня требования к первоначальному взносу устанавливают банки. Его размер может зависеть от типа недвижимости и условий самой организации. Когда клиент оформляет ипотеку, он заполняет заявку, в которой указывает, какую сумму готов внести в качестве первоначального взноса для приобретения жилья. Некоторые финансовые учреждения могут потребовать подтверждения наличия средств — выписку банковского счета. 

Где взять первоначальный
взнос 

Часто застройщики предлагают свои программы с минимальным первоначальным взносом или совсем без него. Поэтому, если у вас нет накоплений и других способов выплатить первую часть суммы за квартиру, можно обратиться к девелоперу и уточнить наличие акционных программ.

Ряд программ предлагает такое решение — одновременное оформление ипотеки и кредита на выдачу средств для первоначального взноса. Но, прежде чем соглашаться на такие условия, специалисты советуют провести дополнительные расчеты сразу по двум финансовым продуктам и обдумать, готовы ли вы к таким расходам ежемесячно.

Что купить в ипотеку

Ипотечный кредит можно получить на покупку жилого дома или квартиры, апартаментов, доли в квартире или комнаты, строительства и реконструкции жилого дома, приобретения права совместной собственности на недвижимость или земельный участок либо его часть.

Кредит на недвижимость позволяет получить деньги для постройки нового дома, реконструкцию существующего и приобретение земельного участка для других целей. 

Самый популярный вариант использования ипотеки — покупка жилья. Большая часть сделок на рынке происходит именно на приобретение квартиры — 70%. Практически 2/3 от них — это покупка в новостройке от застройщика.

Выбрать недвижимость для покупки

Прежде чем купить квартиру в ипотеку, стоит изучить рынок недвижимости в интересующих вас районах. Где вам комфортно, какая транспортная доступность и есть ли удобные развязки, развитая инфраструктура или ее развитие только планируется – детские сады, школы, больницы, магазины и другие объекты, без которых сложно представить комфортную жизнь.

Изучите цены на вторичном рынке и в новостройках. Возможно, именно в понравившемся вам районе есть выгодные предложения и условия по покупке.

Квартира в новостройке

Если вы выбрали к покупке строящееся жилье — изучите застройщика. Знаковые проекты, количество опыта и репутацию. Немаловажным является соблюдение декларируемых сроков по строительству, вводу в эксплуатацию и передачи ключей дольщикам.

Подтвердить благонадежность застройщика также можно заказав выписку из Росреестра — она покажет возможное наличие арестов, обременений, принадлежность имущества конкретному юр.лицу.

Квартира на вторичном рынке

Если ваш выбор пал на вторичку, то учтите необходимость проверки документов продавца. Стоит проверить:

• паспорт, подтверждающий личность продавца;
• документы с указанием права собственности и способа его получения;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• свидетельство о регистрации.

Изучив документы продавца, вы сможете узнать о предыдущих и текущих владельцах недвижимости, количество прописанных в квартире собственников и жильцов, историю возможных перепланировок и достроек, кадастровую стоимость жилья, наличие обременений (арестов или залога в банке). Также необходимо уточнить основание возникновения права собственности (например, наследство, дарение, купчая и т. д.), и запросить согласие супруга продавца, а также справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Тщательное изучение и проверка документов позволят не попасть в мошеннические схемы, избежать претензий по незаконной перепланировке и судебных разбирательств после покупки.

Отчет об оценке недвижимости 

На этапе подачи заявки на ипотеку для покупки вторички банк также потребует отчет об оценке недвижимости. В указанном документе проводится оценка квартиры с учетом района, инфраструктуры, этажности дома и цен на аналогичные объекты.

Такой отчет обязателен, если квартира в ипотеку покупается на вторичном рынке. Отчет не потребуется в случае покупки жилья в новостройке. Если вы подаете заявку на кредит через застройщика, то пакет документов будет гораздо меньше, т.к. банк сам проверяет адекватность цены на жилье.

Одобрение ипотеки банком

Зачастую банки не объясняют причины отказа в оформлении займа. Подать заявку и повысить шансы на одобрение кредита можно, если:

• улучшить кредитную историю. Можно проверить свою кредитную историю, запросив информацию в Госуслугах. Вам придет перечень организаций, которые хранят сведения о ваших кредитах, выплатах по ним и возможных задолженностях. Если возможно — погасите все долги. Так вы поднимите свой кредитный рейтинг и значительно повысите шанс на одобрение.
   
• заплатить налоги и штрафы. Обязательные выплаты также отображаются в кредитной истории, а наличие даже незначительного штрафа понижает ваш рейтинг и становится препятствием для оформления.
   

Существует статистика банков, где кредиты чаще согласовывают людям от 21 года до 40 лет. Объясняется это тем, что до 21 года невысокая вероятность большого трудового стажа и подтвержденных регулярных доходов, а после 40 лет высок риск, что при заключении кредитного договора на длительный срок, заявитель не сможет выплатить кредит полностью. 

Господдержка ипотеки в 2025 году

Еще в 2024 году ситуация на рынке недвижимости значительно изменилась по сравнению с предыдущими годами. С одной стороны, повысилась ключевая ставка Центрального банка России, вслед за которой повысились и ставки на ипотеку. Если раньше она была около 10-12%, то сейчас ее рыночный размер — от 20%.

С другой — государство продолжает разрабатывать и развивать способы поддержки по льготам и субсидиям.

В июле 2024 перестала действовать самая крупная программа господдержки на ипотеку под 8% годовых, но были введены и доработаны другие льготы.  

Например, для работников бюджетной сферы разработана своя система поддержки по обеспечению жильем, а по некоторым программам требования к заемщикам стали мягче. Так, теперь больше сотрудников IT-сферы могут оформить пониженную ставку, а не только руководители и менеджеры.  

Ипотечные каникулы

Даже при наличии страховки, можно оказаться в ситуации, когда выплата кредита становится затруднительной. Чтобы не попасть в ситуацию, когда банк изымает жилье, государство ввело возможность взять ипотечные каникулы на 6 месяцев.

• Уменьшить ежемесячные выплаты
• Освободиться от платежей полностью

Воспользоваться такой отсрочкой в 2025 году может любой гражданин РФ, попавший в трудную ситуацию:

• уменьшение доходов за последние 2 месяца больше, чем на 30%;
• длительная потеря трудоспособности по болезни и иным причинам — больше 2 месяцев;
• получение инвалидности I или II группы;
• при рождении ребенка или когда появляются дополнительные иждивенцы с подтвержденным снижением доходов на 20%;
• потеря работы — требуется подтверждение в виде регистрации в службе занятости. 

Подать заявление на ипотечные каникулы можно в любой момент действия договора, но только 1 раз.