Налоговый вычет за покупку и продажу квартиры в 2025 году

Когда вы покупаете квартиру, государство дает возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога. Это называется имущественным налоговым вычетом. Он работает как компенсация — вы тратите деньги на недвижимость, а ФНС возвращает вам часть уже перечисленного НДФЛ.

Право на вычет появляется с момента, когда имущество оформлено в собственность. Когда вы приобретаете квартиру в новостройке, отсчет начинается с даты подписания акта приема-передачи. До этого дня заявление в ФНС не примут.

Кто может вернуть часть денег за покупку квартиры

Имущественный вычет — это социальная мера поддержки, которая действует только в отношении жилой недвижимости, приобретенной для личного использования. Коммерческая недвижимость — офисы, магазины, склады, нежилые помещения — под эту норму не попадает. Даже если вы приобрели ее как физлицо, за собственные средства.

Кто не может получить вычет

Самозанятые

Налог 4% или 6% — это не НДФЛ, а налог на профессиональный доход. По закону он не подходит для имущественного вычета.

ИП на УСН, патенте или ЕНВД (архив)

Эти режимы не предполагают уплаты НДФЛ с личного дохода. Вычет возможен только при совмещении с системой ОСНО, что встречается крайне редко.

Фрилансеры без договоров и уплаты налогов

Даже если вам переводят деньги «на карту», но вы не подаете декларации и не платите налоги — имущественный вычет вам не положен. Его просто не с чего возвращать.

Те, кто получает только инвестиционный доход: купоны, дивиденды

Налог с облигаций или дивидендов удерживает брокер, но он не является базой для имущественного вычета. Это отдельный вид налогообложения.

Если вы не уверены, видит ли ФНС ваши доходы, — самый простой способ проверить это в личном кабинете на nalog.gov.ru: в разделе «Доходы» будут отражены суммы, с которых уплачен НДФЛ. Именно с них можно вернуть часть денег через вычет.

За что и сколько денег можно вернуть

Имущественный вычет делится на два направления: за саму покупку жилья и за проценты по ипотеке. Это две разные суммы, у каждой — свой лимит и свои правила.

1. Вычет за покупку

Государство возвращает 13% от стоимости квартиры, дома или доли, но не более чем с 2 миллионов рублей. То есть максимум, который можно получить, — 260 тысяч рублей. Если в договоре прописана платная отделка или подключение к коммуникациям — эти суммы тоже входят в расчет. Главное, чтобы они были официально отражены и напрямую касались объекта.

2. Вычет по ипотечным процентам

Если вы покупали жилье в ипотеку, то можете вернуть 13% от тех процентов, которые реально выплатили банку. Лимит по базе — 3 миллиона рублей, а это до 390 тысяч рублей возврата. Вычет начисляется по факту уплаты процентов — каждый год, пока вы платите кредит.

Проценты по ипотеке уменьшаются со временем, поэтому в первые годы сумма вычета будет больше. Вернуть все сразу не получится — только ту часть, на которую хватит уплаченного налога за год. Остаток переносится на будущее.

Пример

Анастасия купила квартиру за 4,5 миллиона рублей. Ипотека — 3 миллиона под 21% на 20 лет. В первый год она заплатила 550 тысяч рублей процентов. Что она может вернуть:

• 260 тысяч рублей — за саму покупку (это 13% от 2 миллионов — больше нельзя);
• 71 500 рублей — за проценты (13% от 550 тысяч).

Итого: 331 500 рублей. Если за первый год ее работодатель удержал меньше НДФЛ, оставшуюся часть вычета она сможет получить позже.

Возврат Х2 для супругов

Если квартира оформлена в совместную или долевую собственность, каждый из супругов имеет право на вычет. По закону, они могут получить по 260 тысяч рублей — если сумма покупки позволяет, то есть от 4 миллионов рублей и выше. Вычет по ипотечным процентам тоже делится: либо пополам, либо по заявлению — в любой удобной пропорции. Такое заявление можно подавать каждый год.

Пример

Игорь и Дарья купили квартиру за 4,2 миллиона рублей в общую совместную собственность. Жилье оформили в 2025 году, с использованием ипотеки на 3 миллиона рублей под 21% годовых. За первый год они выплатили 570 тысяч рублей процентов.

Что они могут вернуть:

• По вычету за покупку

Общая сумма сделки больше 4 миллионов, значит, каждый из супругов может получить по 260 тысяч рублей — это 13% от 2 миллионов. Всего: 520 тысяч рублей на семью.

• По ипотечным процентам

​​​​​​​​​​​​​​За первый год банк начислил 570 тысяч рублей процентов: 13% от этой суммы — 74 100 рублей.

Супруги могут:

• разделить эту сумму пополам — по 37 050 рублей;
• оформить все на одного из них — если, например, только муж платит НДФЛ, а жена в декрете.
   

Оставшиеся проценты за следующие годы можно будет заявлять ежегодно — пока общая сумма возврата не достигнет 390 тысяч на человека.

Повторное использование
вычета

Налоговый вычет при покупке жилья можно получить только один раз в жизни — но это не значит, что все должно случиться за одну сделку. Если вы не выбрали весь лимит, остаток можно использовать при следующей покупке. Это касается именно основного вычета — с суммы, потраченной на квартиру, дом или долю.

Допустим, вы купили первую квартиру за 1,5 миллиона рублей и получили вычет — 195 тысяч рублей. Второй раз вычет «с нуля» вам не дадут, но оставшиеся 65 тысяч, то есть 13% от недостающих 500 тысяч, вы все еще можете вернуть. Главное, чтобы новая покупка тоже оформлялась в собственность и вы продолжали платить НДФЛ.

А вот с ипотекой все строже. Вернуть налог с процентов можно только один раз в жизни. Даже если вы в первый раз использовали лишь часть лимита, второй раз это право уже не предоставляется.

Пример

Александр купил первую квартиру за 1,1 миллиона рублей без ипотеки. Он получил 143 тысячи рублей вычета. Через несколько лет он приобрел новую квартиру — уже за 3,8 миллиона, и с ипотекой. Он сможет:

• добрать остаток вычета за покупку — еще 117 тысяч рублей (13% от оставшихся 900 тысяч),
   
• и впервые заявить вычет по процентам — если раньше этого не делал.

Но если бы первую квартиру он тоже покупал в ипотеку и начал получать вычет с процентов, то при второй сделке вернуть налог с процентов уже было бы нельзя — даже если он не использовал весь лимит.

Все актуальные правила действуют для сделок, оформленных с 1 января 2014 года. До этого налоговый вычет можно было получить только один раз — и только по одному объекту недвижимости. Сейчас остаток вычета можно использовать при следующих покупках, а право на проценты по ипотеке сохраняется на всю сумму, но только один раз в жизни.

Как получить вычет: документы, способы и сроки

Получить налоговый вычет можно двумя способами — через налоговую инспекцию или через работодателя. Оба варианта законные, просто отличаются по скорости и формату оформления.

Способ 1. Через ФНС

Это классический вариант. Вы ждете окончания года, в котором оформили квартиру в собственность, а затем подаете декларацию 3‑НДФЛ. ФНС проверяет документы, и если все в порядке, перечисляет деньги на ваш счет.

Что потребуется

• декларация 3‑НДФЛ;
• справка 2‑НДФЛ с работы;
• документы на квартиру (договор, акт, выписка из ЕГРН);
• платежные документы (чеки, квитанции, выписки);
• при ипотеке — кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах.

Срок проверки — до 3 месяцев. Еще месяц — на перечисление денег. Обычно вся процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

Если у вас есть подтверждающие документы и работодатель отчитался по доходам, можно оформить вычет в упрощенной форме — прямо в личном кабинете на сайте nalog.gov.ru. Никакой декларации 3‑НДФЛ заполнять не нужно — вы просто загружаете документы, подписываете заявление и ждете перечисление.

Способ 2. Через работодателя

Если не хочется ждать конца года, можно вернуть налог прямо в течение текущего года — через бухгалтерию на работе. Для этого нужно получить уведомление из налоговой, что вы имеете право на вычет, и передать его работодателю. С этого момента вам перестают удерживать НДФЛ с зарплаты — пока не выберете весь вычет.

Порядок действий

1. Подать заявление и копии документов в ФНС — лично или через сайт.
2. Получить уведомление — это займет до 30 дней.
3. Передать его в бухгалтерию.

Этот способ удобен, если хочется сразу получать больше «на руки», но не подходит тем, кто хочет разовый возврат сразу на счет.

Оба варианта действуют одинаково — это просто вопрос удобства. Кто-то предпочитает сразу получить всю сумму через налоговую, кто-то — уменьшить налог в зарплате. Можно выбрать то, что комфортнее.

Обратная сторона 13% — налог при продаже квартиры

Если вы продали квартиру или другую недвижимость, налоговая может потребовать уплатить НДФЛ с полученного дохода. Но это не всегда обязательно. В некоторых случаях налог платить не нужно вовсе, в других — его можно сократить с помощью имущественного вычета.

Когда налог платить не нужно

Вы освобождаетесь от налога, если:

• владеете квартирой 5 лет и более;
• или 3 года, если жилье получено по наследству, в дар от близких родственников, по договору ренты или приватизации.

Срок считается с даты регистрации права собственности, а не с момента переезда или подписания договора.

Когда налог платить нужно

Если вы продаете квартиру раньше минимального срока, и сделка приносит доход, с него нужно заплатить налог — 13% для резидентов России. База налога — это не просто сумма сделки, а разница между продажной ценой и подтвержденными расходами, например, покупкой.

Как уменьшить налог: два варианта

Стандартный вычет — до 1 миллиона рублей

Если вы не можете подтвердить расходы, но продаете квартиру, вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. То есть если вы продали за 3,2 миллиона, налог будет начислен только с 2,2 миллиона.

Вычет на сумму расходов

Если вы сохранили документы на покупку (договор, чеки, выписки), можно использовать их как основание. Тогда налог будет начислен только на разницу между ценой продажи и покупки. Например, купили за 3 млн, продали за 3,5 млн — налог начислят на 500 тысяч.

Пример

Алексей продал квартиру в 2025 году за 3,4 миллиона рублей. Он владел ей меньше 5 лет, поэтому налог обязателен. Документы о покупке сохранились: в 2021 году он приобрел квартиру за 2,8 миллиона.

• Разница = 600 тысяч;
   
• Налог — 13% от этой суммы = 78 тысяч рублей.

Если бы документы на покупку утерялись, он мог бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 миллион и заплатил бы налог с 2,4 миллиона — это 312 тысяч рублей. Разница заметна.

Как подать декларацию 3‑НДФЛ при продаже недвижимости

Если вы продали квартиру и обязаны уплатить НДФЛ — или хотите применить вычет, чтобы уменьшить налог, — необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ. Без нее ФНС либо начислит налог автоматически, либо начнет задавать вопросы.

Декларация подается в следующем году после сделки

• Если вы продали квартиру в 2025 году, 3‑НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2026 года.
• Налог необходимо оплатить до 15 июля 2026 года — после того как вы подали декларацию, а налоговая рассчитала сумму.
   

Документы, которые потребуются:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие право собственности — выписка из ЕГРН;
• документы на покупку — если хотите применить вычет по расходам;
• платежные документы: чеки, выписки, акты;
• справка 2‑НДФЛ, если налог уже удержан, например, банком при продаже залоговой квартиры.
   

Декларацию можно подать:

• через личный кабинет на сайте ФНС — самый удобный способ;
• через приложение «Налоги ФЛ»;
• в бумажном виде — лично в налоговой или по почте;
• через доверенное лицо, если есть нотариально оформленная доверенность.

Если вы не подадите декларацию в срок, налоговая может начислить штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%. Лучше не тянуть: даже если налог нулевой декларация все равно обязательна, например, когда вы использовали вычет.