Разница покупки на этапе котлована и готовой квартиры

Пару лет назад покупка квартиры на этапе котлована казалась очевидно выгодным решением

В 2022 году, в переходный период рынка, разница между стартовой ценой и готового жилья дошла до Х2. Те, кто успел «зайти в проект вовремя», смогли ощутимо выиграть на росте квадратного метра. Правда, как и те, у кого уже было собственное жилье.

Сегодня ситуация изменилась. В 2025 году цены на квартиры в строящихся и уже сданных домах практически сравнялись. Разница осталась, но она минимальна — в пределах обычных колебаний рынка.

Почему так произошло и что сейчас реально выгоднее: купить квартиру в строящемся доме или выбрать уже готовый вариант — разберем ниже.

Рынок новостроек в 2025 году: причины равенства цен и где кроется настоящая выгода

В 2025 году рынок жилой недвижимости переживает спокойный, но не самый простой период. После резких колебаний последних лет цены стабилизировались, а темпы продаж стали ровнее.

Осенью ключевая ставка ЦБ держится на уровне 17% годовых — и это уже пониженный показатель. Еще весной она была выше, до 21%, что заметно влияло на ипотечный рынок. Однако стандартные ипотечные программы у банков по-прежнему дороже ключевой: реальные ставки на первичном рынке составляют в среднем 21–22% годовых.

Акции и льготные ипотеки действуют на всех стадиях

Из-за этого классическая ипотека остается малодоступной. Большинство покупателей оформляют льготные или субсидированные программы — по ставке около 6% годовых. Такие предложения есть и в строящихся, и в готовых домах, поэтому выгода больше зависит от программы, чем от стадии строительства.

Девелоперы строят только на деньги банков

Еще одно значительное изменение — застройщики теперь используют проектное финансирование, а не деньги дольщиков. Им не нужно продавать квартиры на старте, чтобы продолжать стройку. Из-за  этого цены на котловане и в почти готовом доме сегодня отличаются совсем немного.

Спрос распределился равномернее — покупатели больше не спешат

Раньше покупка на котловане почти всегда была выгоднее. Разница с готовым жильем могла доходить в среднем до 50%. Теперь все иначе. Разрыв между ценами сократился до 10–20%, а в некоторых проектах — и вовсе до нескольких процентов.

В итоге «котлован» перестал быть гарантией самой низкой цены. Иногда готовая квартира с акцией или субсидией обходится даже выгоднее, чем на раннем этапе.

Сроки и комфорт покупки

Покупка на котловане — это всегда про ожидание. До сдачи дома может пройти как 1-1,5 года, так и 2-3, а иногда и больше. Зато есть широкий ассортимент квартир: можно выбрать этаж, сторону света, планировку с редкой геометрией.

Если брать квартиру в доме с высокой степенью готовности, ждать почти не придется. Можно увидеть двор, холлы, отделку — понять, как выглядит реальный ЖК. Но выбор будет уже меньше, самые удачные лоты обычно разбирают на старте.

С точки зрения комфорта все сводится к личным приоритетам. Одни готовы подождать ради планировки мечты, другие предпочитают въехать сразу. Разница — не в выгоде, а в сроках и удобстве.

Ипотека и программы лояльности

В 2025 году большинство квартир покупают по программам с господдержкой. Они делают ипотеку доступной даже при высокой ключевой ставке.

Главная из них — семейная ипотека. Ставка от 3,5% годовых, лимит кредита — до 6 млн рублей в большинстве регионов и до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и на Дальнем Востоке.

Популярна и ИТ-ипотека — ставка от 6%, лимит до 18 млн рублей. Ее берут специалисты, работающие в аккредитованных IT-компаниях.

Для военнослужащих действует военная ипотека: средства поступают из накопительно-ипотечной системы, ставка обычно ниже рыночной. На востоке страны сохраняется дальневосточная ипотека — ставка до 2% годовых, одна из самых выгодных на рынке.

Благодаря этим программам условия примерно одинаковы на всех стадиях строительства. Выгоднее не ждать, пока построят дом, а подобрать ипотеку, которая подходит под ваш статус и цели.

Когда стоит покупать на котловане

Покупка на старте проекта подойдет тем, кто смотрит в будущее и готов подождать.

1. Это способ выбрать уникальную планировку или квартиру с лучшими видами — такие варианты разбирают первыми.
2. Если покупка инвестиционная, на горизонте двух-трех лет цена жилья все равно вырастет. Даже при сглаженной динамике квартиры в качественных проектах дорожают по мере готовности.
3. На ранних этапах проще забронировать лот с нужной площадью и оформить ипотеку по действующим ставкам, не дожидаясь возможных изменений условий.

 

Главное — понимать сроки. Дом могут строить несколько лет, и эти деньги будут «работать» не сразу. Но если время позволяет, котлован остается вариантом для плановой покупки или вложения.

Когда выбрать готовый многоквартирный дом

Готовый дом — выбор для тех, кто не хочет ждать. Можно сразу увидеть, где расположен объект, как выглядит двор, холлы, территория. Понятно, какой вид из окна, как падает свет, как звучит улица.

Акцентное преимущество — определенность. Дом сдан, документы оформлены, ключи можно получить в ближайшее время. Это удобно тем, кто планирует переезд в этом году или хочет быстро улучшить жилищные условия.

Цены на готовые квадратные метры в 2025 году почти сравнялись со строящимися. И могут быть даже выгоднее — с учетом акций и льготных ипотечных программ.

Такой вариант подойдет, если важна скорость и наглядность. Вы покупаете не проект, а реальное пространство, в котором можно жить сразу после оформления сделки. Даже если вы приобретаете квартиру не для себя, ее можно быстро сдать — арендатор покроет часть затрат.