Что такое эскроу-счет и как его открыть

Покупка квартиры в новостройке — важный шаг, который всегда связан с большими суммами
и рисками

Чтобы защитить покупателей и обеспечить прозрачность сделок в случае со строящейся недвижимостью, в 2019 году в России начала действовать система эскроу-счетов. 

Эскроу-счет — это своего рода банковский сейф для средств. Деньги покупателя недвижимости хранятся на нем до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию и не передаст квартиру ее новому владельцу.

Приобретали товары на маркетплейсах? Сделки с использованием эскроу-счета действуют аналогично. Вы заказываете и оплачиваете товар, еще не получив его. До тех пор, пока вы не примете покупку, деньги между вами и продавцом будут заморожены. Если сделка не состоится, сумма вернется к вам. Если все пройдет успешно, деньги зачислятся на счет продавца.

Такая несложная схема позволяет дольщикам оставаться уверенными в том, что их деньги не уйдут в никуда, а застройщику — получить финансирование только за реальные результаты.

Правовая основа эскроу счетов

С точки зрения законодательства эскроу-счет — специальный банковский счет, который открывается с целью безопасного проведения расчетов между застройщиком и покупателем. Его функционирование регулируется двумя ключевыми документами:

• Гражданским кодексом РФ, который устанавливает общие правила работы эскроу-счетов в части 2, главе 45, параграфе 3;
• Федеральным законом № 214-ФЗ, статьей 15.5, где раскрываются особенности использования счетов эскроу при покупке недвижимости по ДДУ.

По договору покупатель квартиры, которого называют депонентом, вносит деньги на специальный счет. Банк, выступающий эскроу-агентом, хранит эти средства до тех пор, пока не наступают определенные условия. Чаще всего речь идет о завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию. Лишь после этого деньги перечисляются застройщику — бенефициару.

До момента передачи средств застройщику деньги принадлежат покупателю. Банк их блокирует и никому не отдает. При этом:

• проценты на остаток по счету не начисляются;
• банк не может списать средства на оплату своих услуг — они оплачиваются отдельно застройщиком;
• если договор ДДУ расторгнут, банк обязан вернуть деньги покупателю или на залоговый ипотечный счет.

Таким образом, закон делает эскроу-счет безопасным инструментом для обеих сторон. Все операции происходят через банк, который контролирует сроки и условия строительства. Застройщик не может их использовать пока не выполнит свои обязательства, а покупатель — забрать тогда, когда захочет. 

Как открыть эскроу-счет 

С 1 июля 2019 года открытие эскроу-счета стало обязательным этапом сделки по ДДУ. На практике этот процесс проходит довольно быстро — по схеме, которая отрабатывалась годами. 

Рассмотрим, какие шаги покупателю необходимо пройти и какие документы могут понадобиться.

1. Выбор банка

Эскроу-счета открываются только в уполномоченных банках, список которых публикует Банк России. Это крупные финансово устойчивые кредитные организации, находящиеся под постоянным надзором. 

Как правило, застройщик предлагает покупателю сотрудничать с тем банком, который предоставляет проектное финансирование для строительства конкретного жилого комплекса.

2. Заключение договора участия в долевом строительстве

Сначала ДДУ подписывается, затем — регистрируется в Росреестре. Регистрация — ключевой момент. Без нее договор долевого участия не имеет юридической силы и, следовательно, деньги на эскроу-счет внести нельзя. 

Необходимо проверить, что в ДДУ корректно указаны срок сдачи дома и реквизиты будущего эскроу-счета, если банк уже выбран.

3. Подготовка документов для открытия счета эскроу

При подаче заявки потребуются паспорт, зарегистрированный ДДУ — в электронном или бумажном виде, иногда — ИНН или СНИЛС. Если средства за недвижимость вносит банк, в котором взят ипотечный кредит, пакет документов передает кредитный менеджер.

Покупатель может открыть счет и до регистрации договора долевого участия — офлайн в отделении банка или онлайн в приложении, если кредитная организация предоставляет такую возможность.

4. Подписание договора об открытии эскроу-счета

Этот документ — отдельный договор между покупателем недвижимости и банком. Он составляется и подписывается лично или электронной подписью. В нем фиксируются:

• сумма, которая вносится на счет;
• срок хранения средств — обычно до ввода дома в эксплуатацию и 6 месяцев после;
• условия передачи денег застройщику;
• реквизиты для возврата средств при расторжении договора.

5. Внесение денежных средств

После открытия счета производится перечисление денег. Банк может принять средства наличными, безналичным переводом или списанием с ипотечного счета. Информация о поступлении средств появляется в приложении банка. По запросу клиента эскроу-агент выдает выписку или иной документ, подтверждающий зачисление средств. С этого момента все поступившие деньги блокируются до выполнения условий договора.

Когда деньги переходят застройщику

Как только строительство завершается и компания получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передает подтверждающие документы в банк. Иногда же эскроу-агент узнает о выполнении условий договора из Единой информационной системы жилищного строительства. Все это является основанием для перечисления денег. 

Банк обязан перечислить средства застройщику или направить их на погашение кредита застройщика не позднее 10 рабочих дней после получения подтверждающих документов.

При этом срок депонирования средств ограничен датой, указанной в договоре об открытии эскроу-счета. Если дом не сдан, а время хранения вышло, дольщик вправе продлить действие счета еще максимум на 2 года.

Когда деньги возвращаются покупателю

Если договор участия в долевом строительстве расторгается по соглашению сторон, по решению суда или в одностороннем порядке из-за несоблюдения застройщиком сроков, банк обязан вернуть покупателю средства, внесенные на эскроу-счет. 

Возврат возможен только после того, как орган регистрации прав внесет запись о прекращении договора в ЕГРН и разместит эту информацию в системе. После этого у эскроу-агента есть не более 3 рабочих дней, чтобы перечислить всю сумму.

Если квартира приобреталась с использованием заемных средств, они возвращаются не напрямую покупателю, а на залоговый счет банка-кредитора для погашения задолженности.

Преимущества и ограничения эскроу-счетов

Для покупателей недвижимости эскроу-счет — гарант безопасности, а для застройщиков — модель финансирования проектов, требующая соблюдения дисциплины.

У такого подхода есть как очевидные плюсы, так и определенные ограничения, которые стоит учитывать перед покупкой квартиры.

Эскроу-счет стал ключевым инструментом защиты дольщиков и сделал покупку жилья в новостройке безопаснее.

В строящихся проектах Астон сделки также проходят через эскроу-счета, что гарантирует прозрачность расчетов и надежность вложений. Благодаря этому вы можете сосредоточиться на выборе планировки и будущего интерьера, не беспокоясь о сохранности своих средств.